Was Sie als Immobilienkäufer vor dem Kauf einer Immobilie wissen sollten
Wichtige Tipps vor dem Immobilienkauf
1. Kennen Sie unbedingt Ihren Kauf- bzw. Finanzierungsrahmen
Bevor Sie sich überhaupt auf machen, um Immobilien, wie Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Wohnungen besichtigen, sollten Sie Ihren Kaufrahmen sowie maximalen Finanzierungsrahmen kennen. Nichts ist schlimmer als sich in eine Traumimmobilie zu verlieben und diese nicht finanziert zu bekommen.
Eine grobe Faustformel besagt, dass der Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilien Ihr Jahresnettoeinkommen x 10 nicht überschreiten sollten. Verdienen Sie zum Beispiel 3.000 € pro Monat netto, also 36.000 € netto pro Jahr, sollte der maximale Kaufpreis 360.000 € nicht überschreiten.
Zudem sollten Sie optimalerweise ein Eigenkapital von rund 15 bis 20% des Immobilienpreises angespart haben, damit Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Gerichtskosten bezahlt werden können. Banken finanzieren diese nur ungern mit.
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2. Beschäftigen Sie sich mit dem Umfeld der Immobilie
Wo ist was und wie lang sind die Wege? Wo befinden sich die nächsten Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Schulen und Ärztezentren. Wo sind Sportvereine? Wer sind die Nachbarn? Wie ist es mit Lärm, Straßenverkehr oder Gerüchen? Wo sind Spielplätze? Wie weit ist es bis zur nächsten Anschlussstelle der Autobahn? Wo fahren Busse oder Bahnen?
All das sind Fragen, die Sie vorab für sich klären sollten, damit es im Nachgang kein böses Erwachen gibt.
3. Besichtigen Sie die Immobilie mindestens zweimal
In den meisten Fällen wird eine eigengenutzte Immobilie emotional gekauft. Der emotionale Kauf und die emotionale Besichtigung sorgen dafür, dass man eher mit dem Herzen als mit dem Auge guckt. Dementsprechend ist es wichtig, dass Sie eine Immobilie mindestens zweimal besichtigen, denn bei der zweiten Besichtigung fallen Ihnen in der Regel Dinge auf, die Sie bei der ersten Besichtigung aufgrund der rosaroten Brille nicht gesehen haben. Sofern Sie sich keine zweite Besichtigung leisten wollen, nehmen Sie bitte schon bei der ersten Besichtigung eine vertraute dritte Person mit, die für Sie emotionsloser die Immobilie läuft und diese betrachtet.
4. Beschäftigen Sie sich aktiv mit den Unterlagen der Immobilie
Egal ob Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung oder Energieausweis, Prüfen Sie die Inhalte der Dokumente auf Schlüssigkeit. Betrachten Sie besonders die Abteilung II des Grundbuchauszuges, denn hier befinden sich meist Lasten und Beschränkungen, die auf der Immobilie lasten.
Bei Eigentumswohnungen sollten Sie sich zudem die Teilungserklärung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen vorlegen lassen, denn hieraus ersehen sie etwaige Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, die künftig geplant sind.
Bei Immobilien auf Erbbaurecht ist es ebenso wichtig sich den Erbbaurechtsvertrag vorliegen zu lassen und diesen gründlich zu lesen.
Weitere Informationen zum Thema Energieausweis finden Sie hier: Energieausweise ganz einfach online erstellen lassen
5. Verschaffen Sie sich einen Eindruck über durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen
Sofern es sich bei der zu kaufenden Immobilie nicht um einen Neubau handelt, sollten Sie sich auf jeden Fall einen Eindruck über die an der Immobilie durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen der letzten 10 Jahre verschaffen. Lassen sich am besten von dem Immobilienmakler oder dem Eigentümer eine dementsprechende Auflistung vorlegen.
6. Lassen Sie sich die tatsächlichen Nebenkosten aufgliedern und belegen
Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Wasser, Abwasser, Müllgebühren sowie Heizkosten und Strom gehören zu den regelmäßigen Kosten, die eine Immobilie verursacht. Lassen Sie sich vom Eigentümer eine komplette Auflistung überreichen, damit Sie wisse, welchen regelmäßigen Nebenkosten auf Sie zukommen werden
7. Prüfen Sie den Verkaufsgrund
Warum wird die Immobilie verkauft? Sind es Altergründe, berufliche oder familiäre Veränderungen oder gibt es Probleme mit der Immobilie oder dem Umfeld? Stehen Investitionen an, die sich der Eigentümer nicht leisten kann oder sind die Nachbarn penetrante Stinkstiefel. Bohren Sie gerne nach, bis Sie den wahren Verkaufsgrund kennen, um eine sichere Kaufentscheidung treffen zu können.
8. Gibt es bekannte oder vergangene Mängel
Welche Mängel liegen aktuell vor? Welche Mängel sind die letzten zehn Jahre aufgetreten. Nur eine ehrliche Immobilie ist eine gute Immobilie. Leider ist für den Kaufinteressenten nicht alles auf den ersten Blick sichtbar. Deswegen hilft das Fragenstellen. Nicht gestellte Fragen können auch nicht beantwortet werden. Stellen Sie lieber eine Frage zu viel, als eine zu wenig. Schließlich wollen Sie eine sichere Kaufentscheidung treffen.
9. Was ist beim Immobilienkauf mit dabei?
Wichtig sind klare Informationen und Vereinbarungen vor Kaufentscheidung und dann verbindlich im notariellen Kaufvertrag. Was ist im Kaufpreis neben dem Grundstück und der reinen Immobilie enthalten? Wie ist es mit der Einbauküche? Der Markise an der Terrasse?, Der Garage oder dem Carport? Wie verhält es sich mit der Photovoltaik-Anlage oder dem Treppenlift? Alles Fragen, die Sie stellen und schriftlich festhalten sollten.
10. Überprüfen und beachten Sie "versteckte" Kosten
Meist ist es mit dem Kauf der Immobilie nicht getan. Plötzlich müssen eine neue Küche und weitere Möbel angeschafft werden, der Umzug muss organisiert und finanziert werden, die aufgegeben Wohnung noch renoviert werden. Gartengeräte sind auch noch nicht vorhanden und müssen neu gekauft werden. Das sind nur einige wenige "versteckte" Kosten, die meist vergessene werden. Kalkulieren Sie solche Kosten unbedingt mit ein, damit Sie nicht im Nachgang überrascht werden.
Ein Lexikon wichtiger Immobilienbegriffe, damit Sie wissen, worüber gesprochen wird, finden Sie hier: Immobilienbegriffe leicht und verständlich erklärt
Nehmen Sie zu einer Besichtigung folgende Dinge mit:
1. Taschenlampe
Nicht in jeder Ecke ist Licht. Auch in Kellerräumen oder auf Dachböden fehlt Lichteinstrahlung. Eine Taschenlampe deckt Dinge auf, die dem bloßen Augen verborgen bleiben.
2. Maßstab oder Laserentfernungsmesser
Gerade bei leeren Immobilien fehlt meist die Vorstellungskraft, wie die schon vorhanden Möbel passen oder sich am besten stellen lassen. Deswegen ist es sinnvoll ein Metermaß oder Laserentfernungsmesser dabei zu haben, um Maße in Räumen nehmen zu können, wo man vom Raumangebot eher unsicher ist.
3. Handy für Fotos/ Fotokamera
Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Handys, bzw. Kameras sehen Immobilien nicht emotional, sondern so wie sie tatsächlich sind. Somit haben Sie im Nachgang noch einmal die Chance genauer hinzugucken.
4. Notizblock
Ab der siebten Information gehen die ersten wieder verloren. Gerade beim Immobilienkauf ist es wichtig, sich alle Informationen zu sichern. Also. Wer schreibt, der bleibt. Notieren Sie alle wichtigen Fragen vorab, dass sie alle auch gestellt werden und notieren Sie sich alle Antworten, damit diese auch im Nachgang präsent sind.
Häufig gestellte Fragen von Käufern, um den passenden Immobilienmakler für sich finden
1. Welche Fragen sollte ich einem Makler bei einer Besichtigung in Lüneburg unbedingt stellen?
Fragen Sie, warum die Immobilie verkauft wird und wie lange sie bereits am Markt ist. Beide Antworten verraten viel über die Verhandlungsposition und darüber, ob der Verkauf sachlich oder unter Zeitdruck erfolgt. Ergänzend lohnt sich die Frage nach bekannten Mängeln, durchgeführten Sanierungen und den laufenden Nebenkosten der Immobilie. Ein seriöser Makler in Lüneburg beantwortet solche Fragen faktenbasiert und ohne auszuweichen.
2. Woran erkenne ich als Käufer, ob ein Makler seriös und in meinem Sinne berät?
Ein Makler vertritt in der Regel die Käufer- und Verkäuferseite im Rahmen seiner Doppeltätigkeit, wenn für beide Parteien auch eine gleichhohe Maklerprovision anfällt. Sobald eine Immobilie provisionsfrei vom Makler angeboten wird, können Sie davon ausgehen, dass er rein die Verkäuferseite vertritt. Seriosität zeigt sich daran, ob er Ihnen auch kritische Punkte offen nennt, statt nur die Vorzüge der Immobilie zu betonen. Fragen Sie ruhig gezielt nach dem energetischen Zustand, dem Baujahr wesentlicher Anlagen oder rechtlichen Besonderheiten. Wer ausweichend antwortet oder Sie zur schnellen Entscheidung drängt, verdient Ihre Vorsicht. Wer hingegen Zeit für Ihre Fragen nimmt, verdient Ihr Vertrauen.
3. Warum wird die Immobilie verkauft und was verrät mir die Antwort des Maklers wirklich?
Diese scheinbar einfache Frage gehört zu den aufschlussreichsten im gesamten Kaufprozess. Ein beruflicher Wegzug aus Lüneburg, eine Erbschaft im Landkreis oder ein altersbedingter Wohnwechsel vom Landkreis direkt in die Hansestadt oder vom Einfamilienhaus in eine altersgerechte Wohnung, erzählen jeweils eine andere Geschichte über die Verhandlungsbereitschaft der Verkäuferseite. Achten Sie dabei weniger auf die Worte selbst als auf die Klarheit der Antwort. Zögert Ihr Gegenüber sichtlich oder antwortet offen und nachvollziehbar?
4. Welche Unterlagen sollte mir ein Immobilienmakler vor dem Kauf einer Immobilie in Lüneburg oder im Landkreis vorlegen?
Dazu gehören mindestens ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis, Angaben zur Wohn- und Nutzfläche sowie Grundrisse und wenn vorhanden die Baubeschreibung. Ein Makler, der diese Unterlagen von sich aus anbietet, statt erst auf mehrfaches Nachfragen zu reagieren, arbeitet transparent und professionell. Bitten Sie darum ruhig frühzeitig, am besten schon vor der ersten Besichtigung. Wie sicher würden Sie sich bei einer Kaufentscheidung fühlen, deren Grundlage Sie selbst nie geprüft haben?
5. Wie erkenne ich Mängel, wenn mir der Makler die Immobilie präsentiert?
Besichtigen Sie eine Immobilie nach Möglichkeit bei Tageslicht und fragen Sie gezielt nach dem Zustand von Dach, Heizung, Elektrik und Feuchtigkeit im Keller. Ein erfahrener Makler weicht solchen Fragen nicht aus, sondern nennt Ihnen auch das Alter wesentlicher Bauteile, soweit bekannt. Nehmen Sie sich bei Unsicherheit ruhig eine zweite Person oder einen Sachverständigen mit zur Besichtigung. Vier Augen erkennen bekanntlich mehr als zwei, gerade wenn es um eine Entscheidung dieser Tragweite geht.
6. Welche Fragen zur Energieeffizienz sollte ich dem Makler beim Immobilienkauf in Lüneburg stellen?
Fragen Sie konkret nach dem Alter der Heizung, der Energieeffizienzklasse, sowie dem vorliegenden Energieausweis und danach, ob gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungen wie die Dämmung der obersten Geschossdecke bereits umgesetzt wurden. Gerade bei älteren Häusern in der Lüneburger Altstadt oder in den Dörfern des Landkreises können hier spürbare Folgekosten entstehen, die den vermeintlichen Kaufpreisvorteil schnell aufzehren. Ein guter Makler kennt diese Zahlen und legt sie Ihnen offen vor, statt sie erst auf Nachfrage preiszugeben. Vermeiden Sie unbedingt Immobilien mit: "Energieausweis ist gerade in der Erstellung." Bei Ihrer ersten Besichtigung muss der aktuelle Energieausweis vorliegen. Das ist gesetzlich verpflichtend im Gebäudeenergiegesetz geregelt.
7. Worauf sollte ich bei einer Eigentumswohnung in Lüneburg zusätzlich achten, wenn ich mit dem Makler spreche?
Fragen Sie nach den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen, der Höhe der Instandhaltungsrücklage und geplanten größeren Maßnahmen wie einer Fassaden- oder Dachsanierung. Diese Informationen sagen oft mehr über die tatsächlichen Kosten und den Zustand einer Wohnanlage aus als die Wohnung selbst. Ein Makler, der Ihnen diese Unterlagen unaufgefordert zeigt, nimmt Sie, Ihre Fragen und Ihre Entscheidung ernst. Möchten Sie eine ehrliche Wohnung kaufen oder lieber eine Wohnung samt Wundertüte voller weiterer Kosten?
8. Wie erfahre ich vom Makler, ob rechtliche Belastungen wie Wegerechte auf der Immobilie liegen?
Ein Blick in Abteilung II des Grundbuchauszugs zeigt Wegerechte, Nießbrauchrechte oder ähnliche Belastungen, die den Wert und die Nutzung einer Immobilie einschränken können. Bitten Sie den Makler ausdrücklich um einen aktuellen Grundbuchauszug und lassen Sie sich unklare Einträge erklären, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Gerade bei Grundstücken im ländlichen Bereich des Landkreis Lüneburg, etwa mit gemeinsam genutzten Zufahrten, lohnt sich dieser Blick besonders. Was auf dem Papier steht, entscheidet später oft mehr als das, was Sie bei der Besichtigung sehen.
9. Wie unterscheidet sich die Beratung eines lokalen Lüneburger Maklers von einem überregionalen Anbieter?
Ein Makler mit Sitz in Lüneburg kennt die feinen Unterschiede zwischen einer ruhigen Nebenstraße im Roten Feld und einer belebten Lage nahe der Universität, zwischen einem Hof in Dahlenburg und einem Neubaugebiet am Ortseingang von Reppenstedt. Diese Ortskenntnis lässt sich kaum aus der Ferne ersetzen, weder durch ein Portal noch durch einen Anbieter ohne echten Bezug zur Region in der Lüneburger Heide. Möchten Sie sich bei Ihrer Immobiliensuche auf allgemeine Daten verlassen oder auf jemanden, der das Umfeld der Straße, in der Sie wohnen möchten, tatsächlich kennt?
10. Woran merke ich, dass ich beim Immobilienkauf im Landkreis Lüneburg dem richtigen Makler gegenüberstehe?
Der richtige Makler drängt Sie nicht, sondern nimmt sich Zeit für Ihre Fragen, auch für die unbequemen. Er erklärt Ihnen Zusammenhänge, statt nur Eigenschaften der Immobilie aufzuzählen, und lässt erkennen, dass er Ihre Situation als Käufer ernst nimmt, nicht nur den bevorstehenden Abschluss. Dieses Gefühl der echten Beratung auf Augenhöhe lässt sich schwer erzwingen, aber leicht erkennen. Fühlen Sie sich nach dem Gespräch informierter oder nur überredet?