Escrow-Pflicht beim Immobilienkauf in der Türkei: Mehr Sicherheit für Käufer und Verkäufer
HINWEIS: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für verbindliche Auskünfte sollten Sie sich an die zuständigen Behörden oder an qualifizierte Steuer- beziehungsweise Rechtsberater in Deutschland und der Türkei wenden.
Das sichere Zahlungssystem ("Güvenli Ödeme Sistemi") beim Immobilienkauf in der Türkei
Wer eine Ferienimmobilie an der Türkischen Riviera kaufen möchte, legt heute nicht nur Wert auf eine attraktive Lage, sondern auch auf einen rechtssicheren und transparenten Kaufprozess. Genau an diesem Punkt setzt eine bedeutende Reform des türkischen Immobilienrechts an.
Mit der Änderungsverordnung zur türkischen Immobilienhandelsverordnung wurde ein verpflichtendes sicheres Zahlungssystem – das sogenannte Güvenli Ödeme Sistemi – eingeführt. Ziel ist es, den Zahlungsverkehr beim Immobilienkauf deutlich sicherer zu gestalten und gleichzeitig Betrugsrisiken sowie steuerlich problematische Unterbewertungen zu reduzieren.
Gerade für deutsche Käufer einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in Alanya, Avsallar, İncekum, Side, Manavgat oder Antalya stellt diese Entwicklung einen wichtigen Schritt zu noch mehr Rechtssicherheit dar.
Stand: Juli 2026: Ursprünglich war die verpflichtende Einführung zum 1. Juli 2026 vorgesehen. Das türkische Handelsministerium hat den gesetzlichen Spielraum genutzt und die verpflichtende Anwendung derzeit auf den 1. Oktober 2026 verschoben, um die technischen Integrationen vollständig abzuschließen. Eine Aktualisierung dieser Informationen empfiehlt sich regelmäßig.
Was ist ein Escrow-System?
Der Begriff Escrow stammt aus dem internationalen Immobilien- und Vertragsrecht.
Dabei wird der Kaufpreis zunächst auf ein neutrales, gesichertes Konto eingezahlt. Erst wenn sämtliche vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – insbesondere die ordnungsgemäße Eigentumsübertragung im Grundbuch (Tapu) – wird der Kaufpreis automatisch an den Verkäufer ausgezahlt.
Kommt der Kauf wider Erwarten nicht zustande, erhält der Käufer sein Geld zurück.
Dieses Verfahren ist in vielen Ländern seit Jahren etabliert und erhöht die Sicherheit für beide Vertragsparteien erheblich.
Warum wurde die neue Regelung eingeführt?
Nach Angaben des türkischen Handelsministeriums verfolgt die Reform mehrere Ziele:
- höherer Schutz vor Betrugsfällen
- Vermeidung von Diebstahl- und Sicherheitsrisiken bei hohen Bargeldbeträgen
- sichere und nachvollziehbare Zahlungsabwicklung
- Verringerung nicht dokumentierter Geldflüsse
- Förderung eines transparenten Immobilienmarktes
- stärkere Synchronisierung zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung
Gerade bei internationalen Immobilienkäufen schafft diese Regelung zusätzliches Vertrauen in den gesamten Kaufprozess.
Wie funktioniert das neue sichere Zahlungssystem?
Der Ablauf gestaltet sich künftig grundsätzlich wie folgt:
1. Anmeldung des Immobilienverkaufs
Käufer und Verkäufer melden den Verkauf über das staatliche Portal Web Tapu an. Dort wird der Verkaufsvorgang registriert und eine Vorgangsnummer vergeben.
2. Einzahlung des Kaufpreises
Der vereinbarte Kaufpreis wird nicht unmittelbar an den Verkäufer überwiesen.
Stattdessen erfolgt die Einzahlung auf ein gesichertes Konto einer autorisierten Bank beziehungsweise über die türkische Verrechnungsbank (Takasbank).
3. Sperrung des Kaufpreises
Bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung bleibt der Kaufpreis blockiert.
Keine Vertragspartei kann in dieser Phase einseitig über das Geld verfügen.
4. Eintragung des Tapu
Erst wenn die Eigentumsübertragung beim zuständigen Grundbuchamt (Tapu) rechtswirksam erfolgt ist und die Daten über das TAKPAS-System bestätigt wurden, wird der Kaufpreis automatisch freigegeben.
5. Auszahlung
Nach erfolgreicher Eintragung erfolgt die Auszahlung automatisch an den Verkäufer.
Sollte der Verkauf aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht zustande kommen, wird der hinterlegte Betrag an den Käufer zurückerstattet.
Für wen gilt die neue Regelung?
Die Verpflichtung gilt grundsätzlich unabhängig von der Staatsangehörigkeit.
Sie betrifft unter anderem:
- türkische Staatsangehörige
- ausländische Käufer
- deutsche Immobilienkäufer
- Privatpersonen
- Unternehmen
- Investoren
Wer also als Deutscher eine Ferienimmobilie an der Türkischen Riviera erwerben möchte, fällt ebenfalls unter diese Regelung.
Wie verhält es sich bei einer Finanzierung?
Auch hierfür enthält die Verordnung eine klare Regelung.
Wird ein Teil des Kaufpreises über eine Bank oder Finanzierungsgesellschaft finanziert, muss lediglich der Eigenkapitalanteil über das sichere Zahlungssystem abgewickelt werden.
Der kreditfinanzierte Anteil wird weiterhin unmittelbar über das finanzierende Institut abgewickelt.
Welche Kosten entstehen?
Die Verordnung sieht vor, dass für die Nutzung des sicheren Zahlungssystems eine Nutzungsgebühr erhoben wird.
Die konkrete Höhe wird von den zuständigen Stellen festgelegt.
In türkischen Fachmedien wird derzeit häufig ein Betrag von etwa 150 bis 200 Türkischen Lira je Transaktion genannt. Dabei handelt es sich jedoch um Markt- und Expertenschätzungen und nicht um einen verbindlich gesetzlich festgelegten Gebührensatz.
Die tatsächlichen Kosten können daher künftig abweichen.
Gibt es Ausnahmen?
Aus der Praxis wird derzeit berichtet, dass Verkäufe von Miteigentumsanteilen (Hisseli Tapu) möglicherweise vorübergehend noch nicht vollständig in das neue System integriert sind.
Eine ausdrücklich veröffentlichte offizielle Ausnahme hierzu liegt nach unserem derzeitigen Kenntnisstand jedoch nicht vor.
Deshalb empfiehlt sich bei entsprechenden Kaufvorhaben eine individuelle Prüfung des jeweiligen Einzelfalls.
Welche Vorteile bietet das neue Escrow-System?
Für Käufer ergeben sich zahlreiche Vorteile:
- deutlich geringeres Betrugsrisiko
- keine direkte Vorauszahlung an den Verkäufer
- automatische Auszahlung erst nach Eigentumsumschreibung
- transparente Dokumentation des Zahlungsflusses
- höheres Vertrauen bei internationalen Immobilienkäufen
- bessere Nachvollziehbarkeit der gesamten Kaufabwicklung
Auch Verkäufer profitieren:
- gesicherte Zahlungszusage
- automatisierte Auszahlung nach erfolgreicher Eigentumsübertragung
- geringeres Risiko von Zahlungsstreitigkeiten
professioneller und transparenter Verkaufsprozess
Was bedeutet die Reform für deutsche Käufer?
Aus Sicht deutscher Immobilieninteressenten ist diese Entwicklung grundsätzlich positiv zu bewerten.
Der Kaufprozess orientiert sich stärker an international etablierten Sicherheitsstandards. Gerade beim Erwerb hochwertiger Ferienimmobilien bietet das sichere Zahlungssystem zusätzliche Transparenz und reduziert typische Risiken, die bei internationalen Immobiliengeschäften häufig als Unsicherheitsfaktor wahrgenommen werden.
Dennoch ersetzt auch das neue Zahlungssystem keine sorgfältige Vorbereitung des Immobilienkaufs. Dazu gehören insbesondere die Prüfung der Eigentumsverhältnisse, die Kontrolle des Tapu, die Klärung möglicher Belastungen sowie die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen.
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Der Kauf einer Ferienimmobilie in der Türkei umfasst weit mehr als die eigentliche Kaufpreiszahlung.
VILLETTA Immobilien begleitet deutsche Kaufinteressenten auf Wunsch während des gesamten Kaufprozesses und arbeitet dabei mit erfahrenen deutschsprachigen Partnern vor Ort zusammen. Dazu gehören unter anderem die Auswahl geeigneter Immobilien, die Vorbereitung der Kaufabwicklung, die Begleitung bei Behördengängen sowie die Koordination mit den beteiligten Fachleuten in der Türkei.
VILLETTA Immobilien bietet in der persönlichen Beratung ausschließlich geprüfte Immobilienangebote an und arbeitet hierzu mit lokalen deutschsprachigen Partnern in der Türkei zusammen.
Die zehn häufigsten Fragen deutscher Käufer
1. Ist das Escrow-System für Ausländer verpflichtend?
Ja. Die Verpflichtung gilt grundsätzlich unabhängig von der Staatsangehörigkeit.
2. Muss der gesamte Kaufpreis über das Escrow-System laufen?
Nicht zwingend. Bei einer Bankfinanzierung betrifft die Verpflichtung grundsätzlich nur den Eigenkapitalanteil.
3. Kann der Verkäufer vorher über mein Geld verfügen?
Nein.
Der Kaufpreis bleibt bis zur Eigentumsumschreibung gesperrt.
4. Wer verwaltet den Kaufpreis?
Der Betrag wird über autorisierte Banken beziehungsweise die Takasbank verwaltet.
5. Wann erhält der Verkäufer sein Geld?
Erst nach erfolgreicher Eintragung des Tapu.
6. Was passiert, wenn der Kauf scheitert?
Der Kaufpreis wird entsprechend den Vorgaben des Systems wieder an den Käufer zurückgeführt.
7. Gibt es zusätzliche Gebühren?
Voraussichtlich ja.
Derzeit wird über Gebühren im Bereich von etwa 150 bis 200 Türkischen Lira berichtet. Eine verbindliche gesetzliche Gebührenhöhe wurde bislang jedoch nicht veröffentlicht.
8. Ersetzt das Escrow-System den Notar?
Nein.
Die Eigentumsübertragung erfolgt weiterhin über das türkische Grundbuchamt.
9. Macht das den Immobilienkauf sicherer?
Ja.
Die gleichzeitige Kopplung von Zahlung und Eigentumsübertragung reduziert typische Risiken erheblich.
10. Benötige ich trotzdem professionelle Unterstützung?
Ja.
Das Zahlungssystem ersetzt weder eine rechtliche Prüfung noch eine steuerliche Beratung oder eine sorgfältige Immobilienprüfung.
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Die steuerlichen Rahmenbedingungen bilden nur einen Teil eines erfolgreichen Immobilienerwerbs. Ebenso wichtig sind Themen wie:
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Zuletzt aktualisiert: 07.07.2026